Pravo na fizičku deobu nepokretnosti, i to kako zemljišta, tako i objekata svih vrsta se može tražiti u svako doba.

Pravo suvlasnika na deobu ne može zastariti.

Imovinski odnosi između suvlasnika najlakše mogu da se regulišu fizičkom deobom nepokretnosti, tamo gde je to moguće učiniti, na primer kod zemljišta ili kuće u kojoj suvlasnici koriste posebno opredeljene stanove.
Suvlasnici, odnosno učesnici u sudskom (vanparničnom) postupku deobe sporazumno određuju način deobe stvari, a u slučaju da se ne može postići sporazum, o tome odlučuje sud.

Međutim, postoje i sporne situacije, naročito kada se idealni delovi ne poklapaju sa onim što suvlasnici faktički koriste, te uopšteno govoreći, ako učesnici postupka jedni drugima osporavaju pravo na imovinu ili veličinu udela ili je sporno koje su nepokretnosti u suvlasništvu, prekinuće se vanparnični postupak deobe i uputiti predlagač da u određenom roku pokrene parnični postupak.

Takođe, ako eventualno nije moguće izvršiti fizičku deobu, odnosno deobu gde će nakon sudskog postupka svaki od suvlasnika imati svoj posebni, samostalni pravno svojinski deo nepokretnosti, sud će doneti odluku da deoba nije moguća, a što dalje implicira da se nekretnina, na predlog nekog od suvlasnika, proda na javnoj prodaji ili na drugi način utvrđen pravilima izvršnog postupka, preko zakona o izvršenju i obezbeđenju.

Osnov za sporazum o fizičkoj deobi je prethodno utvrđivanje imovinskopravnih odnosa i faktičkog stanja, odnosno koji deo imovine pripada svakom od učesnika, a zatim treba utvrditi faktičko stanje, šta i koliko svaki suvlasnik koristi.

Sud u vanparničnom postupku deobe nepokretnosti utvrđuje da li postoji mogućnost postizanja sporazuma o uslovima i načinu fizičke deobe, pa se u tom smislu stranke mogu sporazumeti:
– da se ne vrši podela parcela, nego da na osnovu svog suvlasničkog dela dobiju određene parcele u celosti ili u dogovorenom razlomku
– da jedan ili neki od suvlasnika isplate ostalima vrednost njihovih suvlasničkih delova, u kom slučaju se radi o kupoprodaji određenog dela suvlasničkog udela

Nakon sprovedenog postupka sud donosi rešenje kojim utvrđuje na koji način je izvršena fizička deoba predmetnih nepokretnosti, na osnovu kojeg učesnici dalje mogu vršiti uknjižbu istih i preduzimati druge radnje u skladu sa zakonom.