Advokat VUK VUKOVIĆ Beograd

Davanje kapare kada kupac obezbeđuje sredstva iz bankarskog kredita

U slučaju kada se zaključuje pravni posao vezan za kupoprodaju bilo koje vrste nepokretnosti, obično je praksa da se između prodavca i kupca zaključuje predugovor kojim se ugovara i davanje kapare kao vid obezbeđenja da će se u dogovorenom roku zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji. Isto to može se učiniti i putem (glavnog) ugovora o kupoprodaji gde je dogovoreno plaćanje kupoprodajne u više navrata.

Zakon o obligacionim odnosima propisuje u članu 80 sledeće:
Član 80
(1) Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svom izboru tražiti izvršenje ugovora, ako je to još moguće ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti, ili se zadovoljiti primljenom kaparom.
(2) Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svom izboru, tražiti izvršenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tržiti vraćanje udvojene kapare.
(3) U svakom slučaju, kad druga strana traži izvršenje ugovora, ona ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zadocnjenja.
(4) Sud može na zahtev zainteresovane strane smanjiti preterano veliku kaparu.

Dakle ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora iz razloga koji se mogu pripisati u krivicu prodavca, kupac ima pravo da zahteva da mu prodavac isplati dvostruki iznos primljene kapare, dok ukoliko do zaključenja glavnog ugovora ne dođe usled razloga koji se mogu pripisati u krivicu kupca, prodavac je ovlašćen da zadrži primljeni iznos kapare, zajedno sa pravom da traži naknadu nastale štete usled raskida pravnog posla.

Ovo sve u slučaju da kapara nije ugovorena kao odustanica (odnosno da se može odustati od zaključenja ugovora davanjem iznosa kapare).

Međutim, posebno je sporan slučaj kada je potrebno ugovoriti šta će se dogoditi sa kaparom ukoliko banka kod koje je kupac konkurisao za odobravanje stambenog kredita ipak kupcu ne odobri stambeni kredit, i time ga dovode u položaj da mora da odustane od zaključenja glavnog ugovora.

Odobravanje stambenog kredita je u nadležnosti poslovne banke, pa se osnovano postavlja pitanje zašto bi se pripisivala krivici kupca takva okolnost, no svakako se mora priznati da takva situacija predstavlja rizik kojem je kupac izložen.

Zakonom nije bliže regulisan ovakav slučaj, niti je isti slučaj moguće podvesti pod šire tumačenje neke od pripadajućih odbredbi zakona, a što dalje iziskuje pregovore i dogovore prodavca i kupca oko ove vrste ugovorne regulative.

Jedno od solucija može biti da se u predugovoru ili glavnom ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti predvidi da će prodavac kaparu vratiti u slučaju neodobravanja stambenog kredita.

Prodavcu ipak ovakva odredba može biti neodgovarajuća jer se dovodi u pitanje njegovo pravo da raspolaže primljenim iznosom prema trećim licima do momenta odluke banke o odobravanju stambenog kredita.

Suma sumarum, nastala situacija zahteva veštinu ugovornih strana da dođu zajednički do najpovoljnijeg obostranog rešenja.

Zatvori meni